Huizenaanbod

Blogs
isabelle-flipse
isabelle-flipse

Een complexe nalatenschap deel V1

Isabelle Flipse

 

Het feuilleton over de Franse erfenis die maar niet afgewikkeld raakt, wordt langer en langer, té lang eigenlijk. Maar de volgende anekdote zowel authentiek als spectaculair. Die kan ik u dus niet onthouden.

Op de vier hectare aan de Côte, waarvan mijn cliënten mede-eigenaar in bloot-eigendom zijn, stonden ooit een groot huis, een olijfgaard en schattig portiershuisje. Dat laatste vormt nu de enige tastbare herinnering, hoewel er van schattig geen sprake meer is. De meeste luiken werden dichtgeschroefd omdat ze er anders afvielen en het onkruid staat hoog in de dakgoten. Tegen mijn advies liet de vruchtgebruikster water en elektra echter nooit afsluiten, want ‘je weet maar nooit’.

Wat deze puissant rijke weduwe inderdaad niet wist, was dat zelfs zo’n vervallen stulpje interessant is voor mensen die voor nop op een prachtig plekje willen zitten, al is dat onder zeer primitieve omstandigheden. Midden november belt er een angstige buurman dat er sinds ‘een tijdje’ licht brandt en er ongure types rondscharrelen. De woorden squatteurs (krakers) en gitanes (zigeuners) vallen.

De politie wordt gebeld, tot drie keer toe. Maar men heeft de handen vol aan de gevolgen van recent noodweer in de regio. Verwende Hollanders die denken dat hun probleem tweeduizend kilometer verderop wel even door het plaatselijk gezag wordt opgelost, krijgen geen prioriteit.

Toch moet er iets gebeuren en wel heel snel. Want als je één ding niet wilt in je Franse huis, dan zijn het krakers. Als u denkt dat we het krakers in Nederlands makkelijk maken? In de Franse praktijk komt het erop neer dat een kraker die kan bewijzen dat hij zich 48 uur in het perceel heeft opgehouden, enkel nog via een civiele procedure kan worden uitgezet. De kans dat dat lukt, bestáát. Dat zo’n procedure langer dan een jaar duurt en tienduizenden euro’s kost, is vrijwel een zekerheid…

Mijn cliënten beseffen dit en vragen me ‘te redden wat er te redden valt’. Mijn kantoorgenoot en ik zijn daarom de volgende dag in de auto gesprongen en na twaalf uur rijden stonden we in het donker voor de poort. Het kettingslot bleek een ander exemplaar dan waarvan wij de sleutels hadden, in de verte was klein licht te zien en er stond een gammele bestelbus op het terrein. We hadden logés, zoveel was zeker.

Hoe pak je dat aan, als je vindt dat een knokploeg geen acceptabele optie is? Vergeeft u me dat ik hier toch nog één episode aan vastplak.

Blogs
isabelle-flipse
isabelle-flipse

Een complexe nalatenschap deel V

Isabelle Flipse

 

Isabelle Flipse is intermediar voor Franse juridische zaken. www.kantoorflipse.nl

In de voorgaande episodes over een enorm gecompliceerde Franse erfenis (u leest ze terug op mijn website) voerde ik u onder meer langs:
• de nooit geformaliseerde splitsing van een ooit gezamenlijk aangekocht perceel; de bron van alle problemen
• de avonturen rond het opnieuw in kaart brengen van de perceelgrenzen
• het probleem dat er gaandeweg steeds meer belanghebbenden betrokken raken
Het dossier loopt inmiddels ruim een jaar maar we moeten dóór. Dat de waarde van ‘ons perceel’ in de miljoenen loopt maakt gelukkig iets goed. Met een mix van tegen- en realiteitszin accepteert de vruchtgebruikster dat zij voorlopig weer voor de kosten zal moeten opdraaien. Hoewel tussen haar en mijn cliënten, de bloot-eigenaars, bepaald geen warme band bestaat beseffen allen dat het goed afronden van de zaak in ieders belang is.
Voordat we notaris en landmeter vragen de splitsing te formaliseren, ondernemen we nog eenmaal een poging om de situatie eenvoudiger te maken. Het overnemen van ‘aandeel B’ door mijn cliënten zal daaraan bijdragen. Het verlost B van een probleem (zie episode 4) en is zeker interessant voor mijn cliënten. ‘Perceel B’ vormt nu immers een enclave en die zal na splitsing bereikbaar moeten zijn vanaf de openbare weg. Alleen het mooie perceel van mijn cliënten biedt mogelijkheid voor de aanleg van een voldoende breed pad. Geen fijn vooruitzicht, temeer omdat perceel B voor een derde sowieso niet interessant is. Het biedt geen uitzicht en is maar matig  bebouwbaar. Wie zich een villa aan de Côte kan permitteren zal zeker niet deze kavel kiezen. Een kind kan dus zien dat ook de B’s belang hebben bij een redelijke deal, en wij beseffen dat buurmans erf maar eens te koop komt.
Het begrip redelijk blijkt rekbaar. Na lang aarzelen noemt B een prijs die onderhandelen bij voorbaat  zinloos maakt. De reden van het bedrag wordt na wat juridisch graafwerk duidelijk. Na afwikkeling van zijn faillissement ging Meneer B een nieuw zakelijk avontuur aan, waartoe hij veel geld leende. Als zekerheid laat hij hypotheek vestigen op ‘zijn’ Franse perceel. Onmogelijk denkt u? Hoe kun je hypotheek vestigen zonder medewerking van de mede-eigenaars (noch van de ex-echtgenote)? En toch is het gebeurd. Procederen ligt voor de hand maar zelfs al zou de hypotheek na een kostbare procedure zou worden vernietigd, dan is B’s schuld nog niet verdwenen. En met een tweede faillissement is ons belang evenmin gediend. We besluiten ons niet langer bezig te houden met zaken waarop we geen invloed hebben en rollen de mouwen op voor de volgende uitdagingen. Want die komen eraan!..

Blogs
mijn-tips-voor-nice

Leven in twee landen

 

Heiko Hulsker is architect en heeft een kantoor in Antibes: www.plansud.com

Leven in twee landen is interessant, geeft ontspanning en energie. Als architect probeer ik zo vaak mogelijk in mijn Franse kantoor te zijn. Mij wordt regelmatig de vraag gesteld of al dat reizen geen energie vreet.
Het antwoord is: “nee zeker niet!” Ik kan het aanbevelen (buiten coronatijd dan!) omdat het me juist zoveel energie, inspiratie en rust geeft. Bij het landen in Nice word ik meteen vrolijk van de mooie blauwe lucht en de typische geur die de meeste lezers die hier ook weleens komen wellicht zullen herkennen. Meteen zin om aan de (werk)dag te beginnen. In het vliegtuig bedenk ik de meeste creatieve concepten voor mijn opdrachtgevers. De ideeën vanuit Nederland neem ik graag mee
en pas ik toe in Frankrijk. Het is voor mij een soort kruisbestuiving: de combinatie van wonen en werken in Nederland en Frankrijk.

In Frankrijk is er rust en ruimte om na te denken over de beslissingen die je neemt
in je leven in Nederland. Doordat ik letterlijk afstand neem van de vrolijke hectiek die ik
in Nederland ervaar en minder afleiding heb doordat ik niet op elke impuls hoef en kan reageren, ontstaan de mooiste ideeën.
Het minder bereikbaar zijn geeft mij de mogelijkheid om enige afstand te nemen
van de projecten in Nederland, waardoor mijn observaties helderder worden en ik weloverwogen beslissingen kan nemen.

De mensen in Zuid-Frankrijk zijn over het algemeen een stuk opgewekter, doordat ze
in een soort van permanente vakantiesfeer leven. Dit werkt aanstekelijk. Ik krijg ongemerkt veel meer werk verzet in Frankrijk. Onze opdrachtgevers bestaan voor de helft uit Nederlanders en voor de andere helft komen onze klanten uit Noord-Europa. Bijna alle klanten hebben een tweede huis in het
gebied van Monaco tot Saint Tropez. Op ons Nederlandse kantoor werken 25 werknemers, op ons Franse kantoor 7. Als het te druk wordt in Frankrijk helpt Nederland mee. Veel Nederlandse opdrachtgevers komen hun plannen op ons kantoor in Haarlem bespreken. Deze plannen worden dan in Frankrijk uitgevoerd door Engelstalige Fransen en dat is plezierig. We zijn waarschijnlijk het enige bureau in Nederland dat dit kan aanbieden. Leven in twee landen geeft mij energie, inspiratie en levensvreugde. Het leven in Frankrijk is leuk, maar wordt nog leuker omdat je juist in beide landen lééft.

paris-fvdv

PARIS-FvdV

 

Kranten en social media stonden er vol van; op maandag 21 juni 2021 opende de Franse President Emanuel Macron La Samaritaine, in aanwezigheid van Bernard Arnault, CEO van LVMH, eigenaar van dit luxe warenhuis. Na 16 jaar gesloten te zijn geweest en een verbouwing van 750 miljoen euro is Parijs weer een uniek stukje Frans erfgoed rijker, aldus Macron. Maar wat weten we eigenlijk van de ontstaansgeschiedenis van dit warenhuis dat net zo oud is als ‘onze Bijenkorf’?

Blogs
joost-schwartz

Typisch Provençaals: de Patecq

Rob Brink

 

Vooral in de kleine gehuchtjes (hameaux) in het achterland van de Cote d’Azur, komt makelaar Rob Brink regelmatig woningen tegen waar zich een bijzonder verschijnsel voor doet. Ze genieten van een zeer oud ongeschreven Provençaals gewoonterecht, dat niet eens voorkomt in het frans burgerlijk wetboek: het patecq!

Zowel niet-Provençaalse als buitenlandse aspirant-kopers hebben soms grote moeite om dit fenomeen te begrijpen. Daardoor kan het soms zelfs belemmerend werken bij een verkoop van een woning die met dit typisch Provençaalse verschijnsel te maken heeft dat zo oud is dat het zelfs teruggaat tot de 13e eeuw, voortgekomen uit oude gebruiken en tradities.

Wat is een Patecq?
We komen dit oude gewoonterecht tegen onder verschillende benamingen zoals bijvoorbeeld: patec, pateq, patus, pate, regale of relargue. Patecq is een afgeleide van het Latijnse pasticium dat ‘weiland’ betekent.
Patecq duidt op ondeelbare grond bedoeld voor algemeen gebruik in een Provençaals gehuchtje (hameau). Deze onbebouwde ruimte tussen de boerenwoningen was oorspronkelijk bedoeld voor de doorgangen voor de dieren van de verschillende boeren, of voor gedeelde voorzieningen zoals een drinkbak, put, beerput, oven etc. Deze grond is enkel bedoeld voor het gemeenschappelijk gebruik van al diegenen wier eigendommen eraan grenzen.
Het is overigens niet zo dat alle inwoners van een gehuchtje met een patecq ook automatisch gebruiksrechten hebben op het patecq. Alleen de eigenaren van een gebouw waarvan ook de notariële eigendomsakten getuigen van de aanwezigheid van een patecq verbonden aan hun gebouw, hebben rechten op die patecq. De patecq is onlosmakelijk verbonden met het onroerend goed waarvan hij ‘afhankelijk’ is: het kan niet onafhankelijk van het huis waaraan hij is verbonden worden overgedragen, en vice versa, de laatste kan niet worden overgedragen zonder de patecq die eraan is verbonden.

Vrij toegankelijk
Een patecq is ondeelbaar en kan dus niet worden toegeschreven aan een enkele eigenaar van een aangrenzende woning in zo’n gehucht. De bewoners mogen er in principe vrij over circuleren. Het mag daarom ook niet worden afgesloten en er mag ook niet op worden gebouwd. In de praktijk is er overigens wel vaak sprake van een (al dan niet gedeeltelijke) informele verdeling van de gezamenlijke patecq grond tussen de alle betrokken eigenaren van een hameau en zal een buurman in de praktijk niet pal voor het huis van zijn buurman gaan zitten. Formeel echter zou hij het echter wel degelijk mogen doen en dat idee is voor aspirant-kopers soms een show stopper voor een aankoop. Ik heb helaas daadwerkelijk mogen ervaren dat elke keer als we met aspirant-kopers een huis met zo’n gezamenlijk patecq wilden laten zien, dat een vervelende buurman, zodra we aankwamen, gewoon voor het huis van mijn cliënt ging staan uit nieuwsgierigheid en om te treiteren. Hij vertelde dat hij het ‘recht’ had om daar te staan….! Het huis was daardoor bijna onverkoopbaar.

Een patecq betreft overigens ook geen gemeentegrond maar is bestemd voor privé gebruik door de bewoners van het gehuchtje. Het zal daarom voor een gemeente dus niet mogelijk zijn om het zomaar als openbare ruimte te gaan gebruiken bijvoorbeeld door het om te vormen tot een parkeerplaats.

Heel vaak geeft het kadaster het bestaan van patecqs niet correct weer. Zo worden ze soms als openbare ruimte of niet-kadastrale percelen aangeduid. De jurisprudentie stelt daarom voortdurend vast dat notariële akten waarin de patecq rechten worden vermeld voorrang hebben op kadastrale aanduidingen.

Het ontstaan 
In de Provence was het vroeger heel normaal dat de kinderen, als ze volwassen werden en hun eigen gezinnen gingen stichten, ze gingen aanbouwen tegen de oorspronkelijke boerderij of landhuis van hun ouders aan. De patecq grond bleef voor het gemak onverdeeld. Door deze geleidelijke aanbouwingen veranderde het oorspronkelijke landhuis langzaam in een gehuchtje waarin de verschillende gezinnen van dezelfde familie elk een eigen huis bewoonden. Dit kon generaties lang door gaan. De patecq rechten werd op onverdeelde wijze bewaard en steeds overgedragen aan de nakomelingen. Deze patecq rechten werden opgenomen in de notariële verdelingsakten.

Kan een patecq worden ontbonden?
Zo’n onverdeelde patecq is onderworpen aan een regime van ‘gedwongen mede-eigendom’, van eeuwige aard, waarbij geen van de individuele eigenaren een patecq zomaar kan opheffen. Zelfs door niet-gebruik van patecq rechten geldt er geen verjaringstermijn van 30 jaar in tegenstelling tot het klassieke indivisie regime.

Toch zijn er twee manieren om een patecq te ontbinden:
1) met unanieme instemming van alle eigenaren van de aangrenzende woningen met patecq rechten. Dit is wel een lastig proces want alle eigenaren moeten het dan eens worden over een verdeling van de patecq grond.
2) indien alle woningen met patecq rechten in bezit komen van een enkele eigenaar.

Rob Brink is directeur van makelaarskantoor New Home, met kantoren in Lorgues, Fayence en Sainte-Maxime. Hij is ook erkend taxateur en als zodanig aangesloten bij het Centre National d’Expertise. www.new-home.fr.