Huizenaanbod

Mari
Isabel Flipse
isabelle-flipse
isabelle-flipse

Het (ver)erven van een Frans huis

Isabelle Flipse

 

Wie mijn stukjes geregeld leest – in 20 jaar zijn het er bijna honderd – weet dat ik probeer ook de taaiste onderwerpen leesbaar te behandelen. Wat een doorgewinterd jurist reuzespannend vindt, kan voor normale mensen immers ronduit slaapverwekkend zijn. Het liefst beschrijf ik een casus uit mijn praktijk, combineer er twee of voeg ter illustratie een vleugje ‘drama’ toe. Nu wijk ik daarvan af.
Ik vermeld hier wat algemene zinvolle feiten over het Franse huis en ‘de dood’. Niet het gezelligste onderwerp, maar het blijkt vaak een hele geruststelling dat bij zo’n treurige gelegenheid kan worden teruggegrepen op een soort ‘eerste hulp bij erfenissen’.

Zoals u wel zult weten, gaan bij iemands overlijden al zijn of haar eigendommen en rechten, maar ook verplichtingen, over op diens erfgenamen. Het geheel van eigen-dommen en schulden is de nalatenschap of erfenis. De erfgenamen zijn verantwoordelijk voor de afwikkeling van de nalatenschap.
Dat is voor bijna niemand dagelijks werk, en
al helemaal niet als er buitenlands vermogen in het spel is. Was de overledene (mede-)eigenaar van bijvoorbeeld een Frans vakantiehuis, dan is het inschakelen van een Franse notaris een vereiste. Die zal zich bezighouden met de aangifte erfbelasting, de aktes voor het wijzigen van de tenaamstelling van de woning, et cetera.

Meestal blijkt vroeg of laat (te laat!) dat de communicatie met de Franse notaris niet goed genoeg verloopt om de zaken zonder stress en binnen de geldende termijnen af te wikkelen. Dat leidt, in deze toch al emotioneel beladen tijd, niet zelden tot financiële schade en conflicten met de notaris of zelfs tussen de erfgenamen. Een concrete schuldige is zelden aan te wijzen. De taalbarrière is
groot en verschillen in juridische, fiscale en culturele gebruiken spelen altijd een rol.
Weet dat de meeste Franse notarissen nauwelijks Engels spreken en sowieso moeten alle aktes in de Franse taal gesteld zijn. Het vertalen van alle papierwerk bij een eenvoudige nalatenschap kost al gauw tweeduizend euro. Die kosten en ander malheur zijn meestal te voorkomen. Door zich tijdig – en dat is echt zo kort mogelijk na een overlijden – te wenden tot iemand die letterlijk en figuurlijk ‘de taal spreekt’ en al honderden Franse erfenissen heeft begeleid.

Mari
Isabel Flipse
isabelle-flipse
isabelle-flipse

Kopen met een voorsprong

Isabelle Flipse

 

Zoals elk jaar, druppelden ook de afgelopen vakantiemaanden vanuit zonnig Frankrijk weer de telefoontjes binnen van mensen, bezig met de aankoop van een huis. Vaak komt dat ‘bezig zijn’ erop neer dat de koop eigenlijk al gesloten is. Of ik dan de koopovereenkomst nog even kan doorlezen, “of er geen rare dingen in staan”. En graag vóór morgenmiddag. Want de makelaar zei dat er nog twee geïnteresseerden zijn.

U, als verstandig lezer van dit blad, begrijpt daar ik niet zo enthousiast van wordt. Zelfs niet als het lief wordt gevraagd, dubbel tarief wordt geboden (gebeurt) of als men werd gestuurd door een vriend die jaren geleden ook zo goed door mij werd geholpen.

Een compromis de vente, offre d’achat of promesse de vente is meer dan een stapel A4’tjes met moeilijke termen. Als adviseur moet je je even kunnen verdiepen in het dossier. Dat vereist contact met de verkoper c.q. diens makelaar, de notaris en bijvoorbeeld de gemeente. Zijn de vereiste (bouw)vergunningen aanwezig, is de rioolwaterafvoer ‘up to standards’, noem maar op. Pas dan kun je zeggen dat er niets ‘raars’ aan de hand is. Anders is de controle van nul en generlei waarde. Dat dat niet in een achternamiddag past en geld kost is evident. (Had de aspirant-koper het bedrag onder het kopje négociation in het contract trouwens al gelezen? Dat is de commissie voor de makelaar. Schrik niet.)

Dat een huis kopen iets anders is dan een halfje grof volkoren, weet ook de meest naïeve koper. Toch zie ik mensen voor de bijl gaan die in het dagelijks leven heel intelligent, rationeel en succesvol zijn. Punt is dat je op een stapel boterhammen zelden verliefd wordt maar dat een magisch uitzicht, de sfeer van het huis of zelfs maar de geur van de tuin, het hart op hol kunnen brengen. En daar komt anno 2021 – zeker voor kopers met een flink eigen vermogen, nog een heel profane factor bovenop: ‘sparen kost geld’. Zo wordt voor sommigen de koopdrang welhaast onbeheersbaar.

Raad ik u nu af om een tweede (of derde, vierde) huis in Frankrijk te kopen? Zeker niet! Maar besef dat een onbezonnen handtekening u kan opzadelen met de ellende van de vorige eigenaar. Daar komt u niet zonder financiële schade van af. Gun uzelf in plaats daarvan een comfortabele voorsprong, door dit najaar of komende winter eens te brainstormen met een onafhankelijk adviseur. Mijn collega’s en ik hebben meer dan twintig jaar ervaring op juridisch en fiscaal gebied én in de vastgoedmarkt. Een unieke combinatie in deze branche. We denken met u mee en hebben, in tegenstelling tot bijvoorbeeld een makelaar, geen belang bij het wel of niet doorgaan van een sale. Over rendement op je investering gesproken…

 

Mari
isabelle-flipse
isabelle-flipse

Een complexe nalatenschap deel V1

Isabelle Flipse

 

Het feuilleton over de Franse erfenis die maar niet afgewikkeld raakt, wordt langer en langer, té lang eigenlijk. Maar de volgende anekdote zowel authentiek als spectaculair. Die kan ik u dus niet onthouden.

Op de vier hectare aan de Côte, waarvan mijn cliënten mede-eigenaar in bloot-eigendom zijn, stonden ooit een groot huis, een olijfgaard en schattig portiershuisje. Dat laatste vormt nu de enige tastbare herinnering, hoewel er van schattig geen sprake meer is. De meeste luiken werden dichtgeschroefd omdat ze er anders afvielen en het onkruid staat hoog in de dakgoten. Tegen mijn advies liet de vruchtgebruikster water en elektra echter nooit afsluiten, want ‘je weet maar nooit’.

Wat deze puissant rijke weduwe inderdaad niet wist, was dat zelfs zo’n vervallen stulpje interessant is voor mensen die voor nop op een prachtig plekje willen zitten, al is dat onder zeer primitieve omstandigheden. Midden november belt er een angstige buurman dat er sinds ‘een tijdje’ licht brandt en er ongure types rondscharrelen. De woorden squatteurs (krakers) en gitanes (zigeuners) vallen.

De politie wordt gebeld, tot drie keer toe. Maar men heeft de handen vol aan de gevolgen van recent noodweer in de regio. Verwende Hollanders die denken dat hun probleem tweeduizend kilometer verderop wel even door het plaatselijk gezag wordt opgelost, krijgen geen prioriteit.

Toch moet er iets gebeuren en wel heel snel. Want als je één ding niet wilt in je Franse huis, dan zijn het krakers. Als u denkt dat we het krakers in Nederlands makkelijk maken? In de Franse praktijk komt het erop neer dat een kraker die kan bewijzen dat hij zich 48 uur in het perceel heeft opgehouden, enkel nog via een civiele procedure kan worden uitgezet. De kans dat dat lukt, bestáát. Dat zo’n procedure langer dan een jaar duurt en tienduizenden euro’s kost, is vrijwel een zekerheid…

Mijn cliënten beseffen dit en vragen me ‘te redden wat er te redden valt’. Mijn kantoorgenoot en ik zijn daarom de volgende dag in de auto gesprongen en na twaalf uur rijden stonden we in het donker voor de poort. Het kettingslot bleek een ander exemplaar dan waarvan wij de sleutels hadden, in de verte was klein licht te zien en er stond een gammele bestelbus op het terrein. We hadden logés, zoveel was zeker.

Hoe pak je dat aan, als je vindt dat een knokploeg geen acceptabele optie is? Vergeeft u me dat ik hier toch nog één episode aan vastplak.

 

Mari
isabelle-flipse
isabelle-flipse

Een complexe nalatenschap deel V

Isabelle Flipse

 

Isabelle Flipse is intermediar voor Franse juridische zaken. www.kantoorflipse.nl

In de voorgaande episodes over een enorm gecompliceerde Franse erfenis (u leest ze terug op mijn website) voerde ik u onder meer langs:
• de nooit geformaliseerde splitsing van een ooit gezamenlijk aangekocht perceel; de bron van alle problemen
• de avonturen rond het opnieuw in kaart brengen van de perceelgrenzen
• het probleem dat er gaandeweg steeds meer belanghebbenden betrokken raken
Het dossier loopt inmiddels ruim een jaar maar we moeten dóór. Dat de waarde van ‘ons perceel’ in de miljoenen loopt maakt gelukkig iets goed. Met een mix van tegen- en realiteitszin accepteert de vruchtgebruikster dat zij voorlopig weer voor de kosten zal moeten opdraaien. Hoewel tussen haar en mijn cliënten, de bloot-eigenaars, bepaald geen warme band bestaat beseffen allen dat het goed afronden van de zaak in ieders belang is.
Voordat we notaris en landmeter vragen de splitsing te formaliseren, ondernemen we nog eenmaal een poging om de situatie eenvoudiger te maken. Het overnemen van ‘aandeel B’ door mijn cliënten zal daaraan bijdragen. Het verlost B van een probleem (zie episode 4) en is zeker interessant voor mijn cliënten. ‘Perceel B’ vormt nu immers een enclave en die zal na splitsing bereikbaar moeten zijn vanaf de openbare weg. Alleen het mooie perceel van mijn cliënten biedt mogelijkheid voor de aanleg van een voldoende breed pad. Geen fijn vooruitzicht, temeer omdat perceel B voor een derde sowieso niet interessant is. Het biedt geen uitzicht en is maar matig  bebouwbaar. Wie zich een villa aan de Côte kan permitteren zal zeker niet deze kavel kiezen. Een kind kan dus zien dat ook de B’s belang hebben bij een redelijke deal, en wij beseffen dat buurmans erf maar eens te koop komt.
Het begrip redelijk blijkt rekbaar. Na lang aarzelen noemt B een prijs die onderhandelen bij voorbaat  zinloos maakt. De reden van het bedrag wordt na wat juridisch graafwerk duidelijk. Na afwikkeling van zijn faillissement ging Meneer B een nieuw zakelijk avontuur aan, waartoe hij veel geld leende. Als zekerheid laat hij hypotheek vestigen op ‘zijn’ Franse perceel. Onmogelijk denkt u? Hoe kun je hypotheek vestigen zonder medewerking van de mede-eigenaars (noch van de ex-echtgenote)? En toch is het gebeurd. Procederen ligt voor de hand maar zelfs al zou de hypotheek na een kostbare procedure zou worden vernietigd, dan is B’s schuld nog niet verdwenen. En met een tweede faillissement is ons belang evenmin gediend. We besluiten ons niet langer bezig te houden met zaken waarop we geen invloed hebben en rollen de mouwen op voor de volgende uitdagingen. Want die komen eraan!..

Frank
isabelle-flipse

Een complexe nalatenschap deel II

Isabelle Flipse

 

Isabelle Flipse is intermediar voor Franse juridische zaken. 
www.kantoorflipse.nl

Dit is deel twee over de afwikkeling van niet-alledaagse erfenissen. Deel één las u in de nazomereditie van dit blad en vindt u op mijn website. We stelden vast dat meneer A de vier hectare met ‘vu mer’ kocht samen met twee buren, maar dat de kadastrale verdeling nooit werd geformaliseerd. De drie zijn dus onverdeeld eigenaar (en indivision). Dat is lastig, nu bij verkoop van een aandeel in een onverdeeldheid in beginsel alle eigenaars moeten meewerken. Dat A veruit het grootste deel van de grond betaalde maakt daarbij niet uit. Eén van de twee mede-eigenaars blijkt te zijn overleden, terwijl de ander gescheiden is, en failliet. Diens ex-echtgenote heeft nog een belang in de eigendom. Daarnaast blijkt de overleden mede-eigenaar maar liefst zeven erfgenamen te hebben, met wie allemaal contact zal moeten worden gezocht. Nu maar hopen dat zij ‘on speaking terms’ zijn en dezelfde ideeën hebben over het landje van hun grootvader.

Parallel onderzoeken we een alternatief: om de vereiste medewerking bij verkoop van de onverdeelde eigendom te omzeilen, zou de splitsing alsnog geformaliseerd kunnen worden. Immers, is het totaal eenmaal gesplitst zoals bedoeld in 1985, kan ieder met zijn (deel)perceel doen wat hij wil. Maar ook hier doemen al gauw nieuwe complicaties op: het landmeetkundig bureau heeft het dossier na 20 jaar vernietigd. Het hele grondstuk zal dus opnieuw moeten worden ingemeten. Daarnaast beslaat de 2½ hectare van A twee gedeelten, waarvan het ene zodanig gesitueerd is dat het enkel via andermans deel toegankelijk zal zijn. Bij splitsing moet dus sowieso een recht van overpad worden gevestigd, wat uiteraard ook medewerking van die mede-eigenaar vergt. Volgt u het nog? Geeft niet, maar wordt nog veel ingewikkelder.

Hoewel formalisering van de splitsing dus vooralsnog geen soelaas biedt, besluiten we om de landmeter er toch vast bij te roepen. Mijn cliënten willen nu ook weten welke delen hun (groot)vader precies beoogde te verkrijgen. Daarnaast zullen we, in welke vorm er ook verkocht wordt, aan een koper exact moeten kunnen tonen wat hij koopt. Het verrast niet dat de géomètre-expert van toen niet meer bij het bureau werkzaam is maar zijn opvolgers hebben zin in deze uitdagende klus. We spreken af om eerst de situatie ter plaatse te beoordelen. We trekken oude jeans en onze bergschoenen aan en gaan het veld in. En ook dat wordt een avontuur. Wordt vervolgd…