Vooral in de kleine gehuchtjes (hameaux) in het achterland van de Cote d’Azur, komt makelaar Rob Brink regelmatig woningen tegen waar zich een bijzonder verschijnsel voor doet. Ze genieten van een zeer oud ongeschreven Provençaals gewoonterecht, dat niet eens voorkomt in het frans burgerlijk wetboek: het patecq!
Zowel niet-Provençaalse als buitenlandse aspirant-kopers hebben soms grote moeite om dit fenomeen te begrijpen. Daardoor kan het soms zelfs belemmerend werken bij een verkoop van een woning die met dit typisch Provençaalse verschijnsel te maken heeft dat zo oud is dat het zelfs teruggaat tot de 13e eeuw, voortgekomen uit oude gebruiken en tradities.
Wat is een Patecq?
We komen dit oude gewoonterecht tegen onder verschillende benamingen zoals bijvoorbeeld: patec, pateq, patus, pate, regale of relargue. Patecq is een afgeleide van het Latijnse pasticium dat ‘weiland’ betekent.
Patecq duidt op ondeelbare grond bedoeld voor algemeen gebruik in een Provençaals gehuchtje (hameau). Deze onbebouwde ruimte tussen de boerenwoningen was oorspronkelijk bedoeld voor de doorgangen voor de dieren van de verschillende boeren, of voor gedeelde voorzieningen zoals een drinkbak, put, beerput, oven etc. Deze grond is enkel bedoeld voor het gemeenschappelijk gebruik van al diegenen wier eigendommen eraan grenzen.
Het is overigens niet zo dat alle inwoners van een gehuchtje met een patecq ook automatisch gebruiksrechten hebben op het patecq. Alleen de eigenaren van een gebouw waarvan ook de notariële eigendomsakten getuigen van de aanwezigheid van een patecq verbonden aan hun gebouw, hebben rechten op die patecq. De patecq is onlosmakelijk verbonden met het onroerend goed waarvan hij ‘afhankelijk’ is: het kan niet onafhankelijk van het huis waaraan hij is verbonden worden overgedragen, en vice versa, de laatste kan niet worden overgedragen zonder de patecq die eraan is verbonden.
Vrij toegankelijk
Een patecq is ondeelbaar en kan dus niet worden toegeschreven aan een enkele eigenaar van een aangrenzende woning in zo’n gehucht. De bewoners mogen er in principe vrij over circuleren. Het mag daarom ook niet worden afgesloten en er mag ook niet op worden gebouwd. In de praktijk is er overigens wel vaak sprake van een (al dan niet gedeeltelijke) informele verdeling van de gezamenlijke patecq grond tussen de alle betrokken eigenaren van een hameau en zal een buurman in de praktijk niet pal voor het huis van zijn buurman gaan zitten. Formeel echter zou hij het echter wel degelijk mogen doen en dat idee is voor aspirant-kopers soms een show stopper voor een aankoop. Ik heb helaas daadwerkelijk mogen ervaren dat elke keer als we met aspirant-kopers een huis met zo’n gezamenlijk patecq wilden laten zien, dat een vervelende buurman, zodra we aankwamen, gewoon voor het huis van mijn cliënt ging staan uit nieuwsgierigheid en om te treiteren. Hij vertelde dat hij het ‘recht’ had om daar te staan….! Het huis was daardoor bijna onverkoopbaar.
Een patecq betreft overigens ook geen gemeentegrond maar is bestemd voor privé gebruik door de bewoners van het gehuchtje. Het zal daarom voor een gemeente dus niet mogelijk zijn om het zomaar als openbare ruimte te gaan gebruiken bijvoorbeeld door het om te vormen tot een parkeerplaats.
Heel vaak geeft het kadaster het bestaan van patecqs niet correct weer. Zo worden ze soms als openbare ruimte of niet-kadastrale percelen aangeduid. De jurisprudentie stelt daarom voortdurend vast dat notariële akten waarin de patecq rechten worden vermeld voorrang hebben op kadastrale aanduidingen.
Het ontstaan
In de Provence was het vroeger heel normaal dat de kinderen, als ze volwassen werden en hun eigen gezinnen gingen stichten, ze gingen aanbouwen tegen de oorspronkelijke boerderij of landhuis van hun ouders aan. De patecq grond bleef voor het gemak onverdeeld. Door deze geleidelijke aanbouwingen veranderde het oorspronkelijke landhuis langzaam in een gehuchtje waarin de verschillende gezinnen van dezelfde familie elk een eigen huis bewoonden. Dit kon generaties lang door gaan. De patecq rechten werd op onverdeelde wijze bewaard en steeds overgedragen aan de nakomelingen. Deze patecq rechten werden opgenomen in de notariële verdelingsakten.
Kan een patecq worden ontbonden?
Zo’n onverdeelde patecq is onderworpen aan een regime van ‘gedwongen mede-eigendom’, van eeuwige aard, waarbij geen van de individuele eigenaren een patecq zomaar kan opheffen. Zelfs door niet-gebruik van patecq rechten geldt er geen verjaringstermijn van 30 jaar in tegenstelling tot het klassieke indivisie regime.
Toch zijn er twee manieren om een patecq te ontbinden:
1) met unanieme instemming van alle eigenaren van de aangrenzende woningen met patecq rechten. Dit is wel een lastig proces want alle eigenaren moeten het dan eens worden over een verdeling van de patecq grond.
2) indien alle woningen met patecq rechten in bezit komen van een enkele eigenaar.
Rob Brink is directeur van makelaarskantoor New Home, met kantoren in Lorgues, Fayence en Sainte-Maxime. Hij is ook erkend taxateur en als zodanig aangesloten bij het Centre National d’Expertise. www.new-home.fr.