Huizenaanbod

Column 2
Isabel Flipse
isabelle-flipse
isabelle-flipse

Kopen, verhuren: twee korte updates

Isabelle Flipse

 

Mijn vorige column – ‘kopen met een voorsprong’, ging over de letterlijke en figuurlijke winst die goede voorbereiding op de koop van een huis in Frankrijk kan opleveren. Ik kreeg er veel reacties op. Als schrijver vind je dat natuurlijk leuk maar belangrijker is, dat duidelijk is dat het onderwerp lééft.

Ook de daaraan voorafgaande reeks artikeltjes hield de gemoederen bezig. Aan het einde van die serie – over de uiterst moeizame afwikkeling van een enorm complexe Franse nalatenschap – beschreef ik de kraakactie die op miraculeuze wijze goed afliep. Dat wil zeggen: goed afgelopen voor de eigenaars. U vindt de serie van vijf terug op mijn website, onder de omineuze titel “Een jurist met vuile handen”.

Aan deze, eigelijk los van elkaar staande, artikeltjes voeg ik hier nog twee wetenswaardigheden toe.

1. We zien steeds vaker dat Nederlanders onder elkaar verkopen, dus zonder tussenkomst van een makelaar. Daar zijn allerlei redenen voor, die ik hier buiten beschouwing laat. Essentieel is in elk geval dat u weet dat het bepaald niet handig is om voor het vastleggen van uw transactie een Nederlandse model-koopovereenkomst te gebruiken. Voor velen volstrekt logisch, maar voor (te) velen ook weer niet. Wie echter beseft dat op de aan- en verkoop van Frans onroerend goed te allen tijde het Frans recht van toepassing is, begrijpt dat een in de Nederlandse taal gestelde koopovereenkomst geen goed idee is. En dat niet alleen vanwege de taal waar de Franse notaris geen touw aan vast zal kunnen knopen. Veel belangrijker is nog dat de Franse koopovereenkomst juridische elementen bevat die fundamenteel afwijken van hoe we het in Nederland gewend zijn. Niet doe-het-zelven dus, maar direct een kenner inschakelen…

2. Over verhuren, leegstand en het kraakrisico nog het volgende. Ik schreef al dat je een reusachtig probleem hebt wanneer je pas na enkele dagen ontdekt dat je Franse huis gekraakt blijkt te zijn. Ontruiming is dan niet zomaar meer mogelijk en de rechter zal eraan te pas moeten komen. Stel dat je het geluk aan je zijde hebt en de rechter doet binnen een maand of drie, vijf of acht uitspraak, dan is het nog maar te hopen dat de herfst niet inmiddels is ingevallen. Want geloof het of niet: de Franse wet verbiedt ontruimingen tussen 1 november en 31 maart. Tijdens deze zogenoemde trêve hivernale (‘winterstop’), mag u uw arme krakers (of andersoortige wanbetalers tegen wie u met succes geprocedeerd heeft) niet op straat zetten. U maakt hoogstens kans wanneer u hen vervangende, gelijkwaardige woonruimte ter beschikking stelt. In de praktijk wordt dus gedurende vijf maanden de uitzettingsprocedure opgeschort, ook al zijn alle termijnen verstreken.

Het is maar dat u het weet!

Column 2
Isabel Flipse
lidewij-van-wilgen

Druivenplukkers gezocht!

Lidewij van Wilgen

 

Ieder jaar is het weer dezelfde uitdaging: wie gaat mijn druiven plukken? Op de foto’s van de eerste jaren zie ik nog enthousiaste studenten gitaar spelen aan de lange tafel voor het huis. Op de laatste dag werd de oogstkar versierd, de plukkers kwamen zingend het erf op; de laatste avond was er een feestmaal en dansten we in de kelder. Het lijkt een herinnering uit een andere wereld.

Dit jaar had ik een groep sombere Marokkanen die mijn blik vermeden, mijn koffie en koekjes niet wilden en vooral geen voet in de ‘onreine’ kelder wilden zetten. De kelderhulp die de buurman had gestuurd bleek een kop kleiner dan ik en stond zo instabiel op zijn benen dat ik hem geen ladder op durfde te sturen. Dus tilde ik zelf maar de kisten met druiven, trok de zware slangen naar boven en was de enige hulp om met Jean-François de loodzware pers te verplaatsen. Na een maand was ik drie kilo lichter en had ik spierbundels die ik nog nooit eerder had gezien. Maar gek genoeg, ondanks alles was die er: die magie die alles de moeite waard maakt. Toch moet het anders.

“Wat heerlijk, de oogst!” roepen een paar enthousiaste bezoeksters als ze me vervuild uit de kelder zien komen. Ik vermoed dat ze niet weten waar ze het over hebben, maar ik vergis me: toen ze student waren gingen ze ieder jaar naar Frankrijk om druiven te plukken.

“Maar het is wel zwaar werk,” breng ik er voorzichtig tegenin, “aldoor gebukt staan, de eerste dagen last van je rug.”

“Nou en,” zeggen ze, ‘het is een unieke sfeer, je bent lekker buiten, je werkt aan een product waar je van houdt. We zouden het zó weer doen!”

Het is alsof ik opeens het licht zie! Ooit kwam een leuke groep Nederlandse mannen als vriendenuitje met de oogst helpen. Gemotiveerd en efficiënt, niet alleen omdat ze van wijn hielden, maar ook uit sympathie voor mij. Ik dacht te weten waarom dat uiteindelijk toch geen oplossing was: ze waren niet met genoeg om een complete groep te vormen. Ik kon vooraf geen precieze datum doorgeven. En vooral: ik was veel te druk in de kelder om ze een leuke totaalervaring met lunches en dergelijke te kunnen bieden.

Volgend jaar is het mijn twintigste oogst en ik geloof dat ik nu pas het woord ‘delegeren’ begin te begrijpen. Natuurlijk blijf ik zelf de wijn maken, maar er is in de kelder zo veel dat ik kan delen met mensen die dat interessant vinden. Natuurlijk kan ik lekker koken, maar is het erg als ik de boodschappen betaal en iemand anders het eten maakt? We oogsten tegenwoordig alleen nog in de ochtend, dus ja, je moet vroeg op, maar de zon die opkomt boven de rotsen is spectaculair. In de middag kun je naar de rivier, het strand, naar dorpen en steden – er is hier zo veel te doen. En waarom de oogst niet splitsen in delen van drie of vier dagen?

Dit is dus niet alleen een column maar ook een oproep: wie zoekt een paar dagen avontuur in september? Vele handen maken licht werk! terre.desdames@gmail.com of Instagram terre.desdames

Lidewij is wijnmaker in de Languedoc op haar domein Terre des Dames.
www.terredesdames.com

 

Schrijfster Lidewij van Wilgen verhaalt over haar dagelijkse leven in Frankrijk.

Column 2
mijn-tips-voor-nice

Waar wil je wonen aan de Côte d’Azur?

 

Heiko Hulsker is architect en heeft een kantoor in Antibes: www.plansud.com

Het is vaak onderwerp van gesprek bij Nederlanders die kiezen voor een tweede huis in de Côte d’Azur. “Wat zou jij doen?” vragen ze aan de architect, “als alles mogelijk zou zijn”. Maar de ideale plek bestaat niet en is natuurlijk voor iedereen anders. Voor mijn gevoel ging de generatie die huizen bouwden of verbouwden in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw automatisch naar Mougins en omstreken. Voor mijn generatie is het iets minder goed te begrijpen wat juist daar nu de doorslaggevende verleidingen waren. Wellicht bood op dat moment die regio de beste value for money.

In deze tijd lijken de meeste verleidingen in de buurt van Sainte-Maxime te liggen. De stad ligt beschut door de bergen van het Massif des Maures, heeft mooie stranden en veel winkels en restaurants. Wel spijtig dat in 1944 met Operatie Dragoon met zwaar geschut door de Amerikanen het oude historische centrum is verwoest en daardoor mist het nu wel iets. Dit is dan ook het grote verschil met Saint-Tropez, waar het oude centrum met z’n haven karakter aan het stadje geeft. Met de mooiste stranden van Zuid-Frankrijk en het prachtige dansende achterland is Saint-Tropez de meest indrukwekkendste plaats om te vertoeven. Het is alleen niet heel eenvoudig om er te komen, omdat het zo populair is. Dichter bij het vliegveld is toch wel een pre, zoals Cannes en Antibes. Deze plekken liggen in een meer stedelijke omgeving wat het ook boeiend maakt doordat het toerisme maar een gedeelte van het dagelijks leven bepaalt. De meeste Nederlanders die op het vliegveld van Nice landen, gaan direct westwaarts, de Monaco-gangers daargelaten, die hebben andere motieven. Maar eigenlijk is de oostkant minstens zo interessant. Er zijn weliswaar geen echte stranden en de kavels zijn door het berglandschap vrij klein, maar de schitterende oude en rijke architectuur en het prachtige zicht op het schiereiland Cap-Ferrat met z’n Villa Ephrussi de Rothschild zetten de toon. Er is hier wellicht wel wat minder te beleven maar dan zijn Nice en Monaco wel plezierig dichtbij.

Column 2
mijn-tips-voor-nice

Is Zuid-Frankrijk mooi?

 

Heiko Hulsker is architect en heeft een kantoor in Antibes: www.plansud.com

Natuurlijk is Zuid-Frankrijk mooi maar lang niet overal. Dankzij het fijne weer en het prachtige glooiende landschap, met op de achtergrond de uitlopers van de Alpen, is het sowieso schitterend om er rond te rijden. De Flevopolder heeft met zijn strakke ordening en oneindige vergezichten ook een bijzondere schoonheid. Het is een prachtig Hollands landschap. Nu heb ik twee kinderen die in Groningen studeren, maar vanuit Haarlem is de weg door de polder na enige tijd toch wel eentonig. De dansende glooiende wegen van de Alpes-Maritimes en de Provence gaan eigenlijk nooit vervelen.

Toch is niet alles wat je ziet van grote kwaliteit. De teleurstelling ontstaat in het gebied tussen het open landschap en de centra van dorpen en steden. De randen van de stad, de overgangsgebieden, kunnen echt vreselijk zijn. Niet alleen lelijk maar ook wanordelijk en rommelig. Stedenbouw mag een Nederlandse uitvinding zijn, in Frankrijk is het geen groot goed. Als je bijvoorbeeld van het centrum van Cannes naar de Royal Mougins Golfclub rijdt, een van de mooiste golfbanen van Zuid-Frankrijk, dan wachten je vele visuele ontberingen.

Een kakofonie van kantoren en bedrijfsgebouwen in de meest rommelige samenstelling die je je kunt voorstellen. Je zou haast denken dat een welstandscommissie hier niet bestaat, maar die is er wel degelijk. Er is nauwelijks sprake van enige ruimtelijke organisatie of ordening die structuur geeft aan de bouwontwikkelingen op stedenbouwkundige schaal. Zo kun je een bouwmarkt, een appartementengebouw, een Lidl-supermarkt en nog een kantoor in dezelfde straat aantreffen. Verbonden door een serie parkeerterreinen. Allemaal met verschillende ambities, of misschien met minimale ambities.

Nog specifieker wordt het overigens als je bij een van die bedrijfjes op kantoor komt; het gebouw en het interieur vallen vaak niet mee. Het verbaast mij dikwijls dat de Fransen, die zulke mooie dingen kunnen maken, het in deze gebieden zo laten afweten. Het lijkt erop dat iedere eigenaar gewoon mag maken wat hij wil, zowel in functie als in architectuur. Wellicht klinkt dat sympathiek maar het eindresultaat is dat niet. Het komt doorgaans ad hoc tot stand en de samenhang is ver te zoeken.

Nu zijn de overgangsgebieden van stadscentra naar landelijke gebieden per definitie de zwakste plekken. Maar in Frankrijk lijkt dat nog erger dan in Nederland. Als je de stad Haarlem inrijdt via het bedrijventerrein van de Waarderpolder, dan is dat ook geen feest voor het oog, integendeel. Toch zit daar nog een plan achter en zou het nog wel iets kunnen worden. In Zuid-Frankrijk lijken de suburbs wel de lelijkste en meest kansloze gebieden van het land.

Gelukkig wordt dit dan weer gecompenseerd door extreem mooie plekjes als het centrum van Mougins of Saint-Paul-de-Vence. Deze weergaloze locaties doen de rommel op de weg ernaartoe meteen vergeten.

Column 2
Isabel Flipse
isabelle-flipse
isabelle-flipse

Kopen met een voorsprong

Isabelle Flipse

 

Zoals elk jaar, druppelden ook de afgelopen vakantiemaanden vanuit zonnig Frankrijk weer de telefoontjes binnen van mensen, bezig met de aankoop van een huis. Vaak komt dat ‘bezig zijn’ erop neer dat de koop eigenlijk al gesloten is. Of ik dan de koopovereenkomst nog even kan doorlezen, “of er geen rare dingen in staan”. En graag vóór morgenmiddag. Want de makelaar zei dat er nog twee geïnteresseerden zijn.

U, als verstandig lezer van dit blad, begrijpt daar ik niet zo enthousiast van wordt. Zelfs niet als het lief wordt gevraagd, dubbel tarief wordt geboden (gebeurt) of als men werd gestuurd door een vriend die jaren geleden ook zo goed door mij werd geholpen.

Een compromis de vente, offre d’achat of promesse de vente is meer dan een stapel A4’tjes met moeilijke termen. Als adviseur moet je je even kunnen verdiepen in het dossier. Dat vereist contact met de verkoper c.q. diens makelaar, de notaris en bijvoorbeeld de gemeente. Zijn de vereiste (bouw)vergunningen aanwezig, is de rioolwaterafvoer ‘up to standards’, noem maar op. Pas dan kun je zeggen dat er niets ‘raars’ aan de hand is. Anders is de controle van nul en generlei waarde. Dat dat niet in een achternamiddag past en geld kost is evident. (Had de aspirant-koper het bedrag onder het kopje négociation in het contract trouwens al gelezen? Dat is de commissie voor de makelaar. Schrik niet.)

Dat een huis kopen iets anders is dan een halfje grof volkoren, weet ook de meest naïeve koper. Toch zie ik mensen voor de bijl gaan die in het dagelijks leven heel intelligent, rationeel en succesvol zijn. Punt is dat je op een stapel boterhammen zelden verliefd wordt maar dat een magisch uitzicht, de sfeer van het huis of zelfs maar de geur van de tuin, het hart op hol kunnen brengen. En daar komt anno 2021 – zeker voor kopers met een flink eigen vermogen, nog een heel profane factor bovenop: ‘sparen kost geld’. Zo wordt voor sommigen de koopdrang welhaast onbeheersbaar.

Raad ik u nu af om een tweede (of derde, vierde) huis in Frankrijk te kopen? Zeker niet! Maar besef dat een onbezonnen handtekening u kan opzadelen met de ellende van de vorige eigenaar. Daar komt u niet zonder financiële schade van af. Gun uzelf in plaats daarvan een comfortabele voorsprong, door dit najaar of komende winter eens te brainstormen met een onafhankelijk adviseur. Mijn collega’s en ik hebben meer dan twintig jaar ervaring op juridisch en fiscaal gebied én in de vastgoedmarkt. Een unieke combinatie in deze branche. We denken met u mee en hebben, in tegenstelling tot bijvoorbeeld een makelaar, geen belang bij het wel of niet doorgaan van een sale. Over rendement op je investering gesproken…

 

 

Column 2
isabelle-flipse
isabelle-flipse

Een complexe nalatenschap deel V1

Isabelle Flipse

 

Het feuilleton over de Franse erfenis die maar niet afgewikkeld raakt, wordt langer en langer, té lang eigenlijk. Maar de volgende anekdote zowel authentiek als spectaculair. Die kan ik u dus niet onthouden.

Op de vier hectare aan de Côte, waarvan mijn cliënten mede-eigenaar in bloot-eigendom zijn, stonden ooit een groot huis, een olijfgaard en schattig portiershuisje. Dat laatste vormt nu de enige tastbare herinnering, hoewel er van schattig geen sprake meer is. De meeste luiken werden dichtgeschroefd omdat ze er anders afvielen en het onkruid staat hoog in de dakgoten. Tegen mijn advies liet de vruchtgebruikster water en elektra echter nooit afsluiten, want ‘je weet maar nooit’.

Wat deze puissant rijke weduwe inderdaad niet wist, was dat zelfs zo’n vervallen stulpje interessant is voor mensen die voor nop op een prachtig plekje willen zitten, al is dat onder zeer primitieve omstandigheden. Midden november belt er een angstige buurman dat er sinds ‘een tijdje’ licht brandt en er ongure types rondscharrelen. De woorden squatteurs (krakers) en gitanes (zigeuners) vallen.

De politie wordt gebeld, tot drie keer toe. Maar men heeft de handen vol aan de gevolgen van recent noodweer in de regio. Verwende Hollanders die denken dat hun probleem tweeduizend kilometer verderop wel even door het plaatselijk gezag wordt opgelost, krijgen geen prioriteit.

Toch moet er iets gebeuren en wel heel snel. Want als je één ding niet wilt in je Franse huis, dan zijn het krakers. Als u denkt dat we het krakers in Nederlands makkelijk maken? In de Franse praktijk komt het erop neer dat een kraker die kan bewijzen dat hij zich 48 uur in het perceel heeft opgehouden, enkel nog via een civiele procedure kan worden uitgezet. De kans dat dat lukt, bestáát. Dat zo’n procedure langer dan een jaar duurt en tienduizenden euro’s kost, is vrijwel een zekerheid…

Mijn cliënten beseffen dit en vragen me ‘te redden wat er te redden valt’. Mijn kantoorgenoot en ik zijn daarom de volgende dag in de auto gesprongen en na twaalf uur rijden stonden we in het donker voor de poort. Het kettingslot bleek een ander exemplaar dan waarvan wij de sleutels hadden, in de verte was klein licht te zien en er stond een gammele bestelbus op het terrein. We hadden logés, zoveel was zeker.

Hoe pak je dat aan, als je vindt dat een knokploeg geen acceptabele optie is? Vergeeft u me dat ik hier toch nog één episode aan vastplak.

Column 2
isabelle-flipse
isabelle-flipse

Een complexe nalatenschap deel V

Isabelle Flipse

 

Isabelle Flipse is intermediar voor Franse juridische zaken. www.kantoorflipse.nl

In de voorgaande episodes over een enorm gecompliceerde Franse erfenis (u leest ze terug op mijn website) voerde ik u onder meer langs:
• de nooit geformaliseerde splitsing van een ooit gezamenlijk aangekocht perceel; de bron van alle problemen
• de avonturen rond het opnieuw in kaart brengen van de perceelgrenzen
• het probleem dat er gaandeweg steeds meer belanghebbenden betrokken raken
Het dossier loopt inmiddels ruim een jaar maar we moeten dóór. Dat de waarde van ‘ons perceel’ in de miljoenen loopt maakt gelukkig iets goed. Met een mix van tegen- en realiteitszin accepteert de vruchtgebruikster dat zij voorlopig weer voor de kosten zal moeten opdraaien. Hoewel tussen haar en mijn cliënten, de bloot-eigenaars, bepaald geen warme band bestaat beseffen allen dat het goed afronden van de zaak in ieders belang is.
Voordat we notaris en landmeter vragen de splitsing te formaliseren, ondernemen we nog eenmaal een poging om de situatie eenvoudiger te maken. Het overnemen van ‘aandeel B’ door mijn cliënten zal daaraan bijdragen. Het verlost B van een probleem (zie episode 4) en is zeker interessant voor mijn cliënten. ‘Perceel B’ vormt nu immers een enclave en die zal na splitsing bereikbaar moeten zijn vanaf de openbare weg. Alleen het mooie perceel van mijn cliënten biedt mogelijkheid voor de aanleg van een voldoende breed pad. Geen fijn vooruitzicht, temeer omdat perceel B voor een derde sowieso niet interessant is. Het biedt geen uitzicht en is maar matig  bebouwbaar. Wie zich een villa aan de Côte kan permitteren zal zeker niet deze kavel kiezen. Een kind kan dus zien dat ook de B’s belang hebben bij een redelijke deal, en wij beseffen dat buurmans erf maar eens te koop komt.
Het begrip redelijk blijkt rekbaar. Na lang aarzelen noemt B een prijs die onderhandelen bij voorbaat  zinloos maakt. De reden van het bedrag wordt na wat juridisch graafwerk duidelijk. Na afwikkeling van zijn faillissement ging Meneer B een nieuw zakelijk avontuur aan, waartoe hij veel geld leende. Als zekerheid laat hij hypotheek vestigen op ‘zijn’ Franse perceel. Onmogelijk denkt u? Hoe kun je hypotheek vestigen zonder medewerking van de mede-eigenaars (noch van de ex-echtgenote)? En toch is het gebeurd. Procederen ligt voor de hand maar zelfs al zou de hypotheek na een kostbare procedure zou worden vernietigd, dan is B’s schuld nog niet verdwenen. En met een tweede faillissement is ons belang evenmin gediend. We besluiten ons niet langer bezig te houden met zaken waarop we geen invloed hebben en rollen de mouwen op voor de volgende uitdagingen. Want die komen eraan!..

Column 2
mijn-tips-voor-nice

Leven in twee landen

 

Heiko Hulsker is architect en heeft een kantoor in Antibes: www.plansud.com

Leven in twee landen is interessant, geeft ontspanning en energie. Als architect probeer ik zo vaak mogelijk in mijn Franse kantoor te zijn. Mij wordt regelmatig de vraag gesteld of al dat reizen geen energie vreet.
Het antwoord is: “nee zeker niet!” Ik kan het aanbevelen (buiten coronatijd dan!) omdat het me juist zoveel energie, inspiratie en rust geeft. Bij het landen in Nice word ik meteen vrolijk van de mooie blauwe lucht en de typische geur die de meeste lezers die hier ook weleens komen wellicht zullen herkennen. Meteen zin om aan de (werk)dag te beginnen. In het vliegtuig bedenk ik de meeste creatieve concepten voor mijn opdrachtgevers. De ideeën vanuit Nederland neem ik graag mee
en pas ik toe in Frankrijk. Het is voor mij een soort kruisbestuiving: de combinatie van wonen en werken in Nederland en Frankrijk.

In Frankrijk is er rust en ruimte om na te denken over de beslissingen die je neemt
in je leven in Nederland. Doordat ik letterlijk afstand neem van de vrolijke hectiek die ik
in Nederland ervaar en minder afleiding heb doordat ik niet op elke impuls hoef en kan reageren, ontstaan de mooiste ideeën.
Het minder bereikbaar zijn geeft mij de mogelijkheid om enige afstand te nemen
van de projecten in Nederland, waardoor mijn observaties helderder worden en ik weloverwogen beslissingen kan nemen.

De mensen in Zuid-Frankrijk zijn over het algemeen een stuk opgewekter, doordat ze
in een soort van permanente vakantiesfeer leven. Dit werkt aanstekelijk. Ik krijg ongemerkt veel meer werk verzet in Frankrijk. Onze opdrachtgevers bestaan voor de helft uit Nederlanders en voor de andere helft komen onze klanten uit Noord-Europa. Bijna alle klanten hebben een tweede huis in het
gebied van Monaco tot Saint Tropez. Op ons Nederlandse kantoor werken 25 werknemers, op ons Franse kantoor 7. Als het te druk wordt in Frankrijk helpt Nederland mee. Veel Nederlandse opdrachtgevers komen hun plannen op ons kantoor in Haarlem bespreken. Deze plannen worden dan in Frankrijk uitgevoerd door Engelstalige Fransen en dat is plezierig. We zijn waarschijnlijk het enige bureau in Nederland dat dit kan aanbieden. Leven in twee landen geeft mij energie, inspiratie en levensvreugde. Het leven in Frankrijk is leuk, maar wordt nog leuker omdat je juist in beide landen lééft.

Column 2
joost-schwartz

Typisch Provençaals: de Patecq

Rob Brink

 

Vooral in de kleine gehuchtjes (hameaux) in het achterland van de Cote d’Azur, komt makelaar Rob Brink regelmatig woningen tegen waar zich een bijzonder verschijnsel voor doet. Ze genieten van een zeer oud ongeschreven Provençaals gewoonterecht, dat niet eens voorkomt in het frans burgerlijk wetboek: het patecq!

Zowel niet-Provençaalse als buitenlandse aspirant-kopers hebben soms grote moeite om dit fenomeen te begrijpen. Daardoor kan het soms zelfs belemmerend werken bij een verkoop van een woning die met dit typisch Provençaalse verschijnsel te maken heeft dat zo oud is dat het zelfs teruggaat tot de 13e eeuw, voortgekomen uit oude gebruiken en tradities.

Wat is een Patecq?
We komen dit oude gewoonterecht tegen onder verschillende benamingen zoals bijvoorbeeld: patec, pateq, patus, pate, regale of relargue. Patecq is een afgeleide van het Latijnse pasticium dat ‘weiland’ betekent.
Patecq duidt op ondeelbare grond bedoeld voor algemeen gebruik in een Provençaals gehuchtje (hameau). Deze onbebouwde ruimte tussen de boerenwoningen was oorspronkelijk bedoeld voor de doorgangen voor de dieren van de verschillende boeren, of voor gedeelde voorzieningen zoals een drinkbak, put, beerput, oven etc. Deze grond is enkel bedoeld voor het gemeenschappelijk gebruik van al diegenen wier eigendommen eraan grenzen.
Het is overigens niet zo dat alle inwoners van een gehuchtje met een patecq ook automatisch gebruiksrechten hebben op het patecq. Alleen de eigenaren van een gebouw waarvan ook de notariële eigendomsakten getuigen van de aanwezigheid van een patecq verbonden aan hun gebouw, hebben rechten op die patecq. De patecq is onlosmakelijk verbonden met het onroerend goed waarvan hij ‘afhankelijk’ is: het kan niet onafhankelijk van het huis waaraan hij is verbonden worden overgedragen, en vice versa, de laatste kan niet worden overgedragen zonder de patecq die eraan is verbonden.

Vrij toegankelijk
Een patecq is ondeelbaar en kan dus niet worden toegeschreven aan een enkele eigenaar van een aangrenzende woning in zo’n gehucht. De bewoners mogen er in principe vrij over circuleren. Het mag daarom ook niet worden afgesloten en er mag ook niet op worden gebouwd. In de praktijk is er overigens wel vaak sprake van een (al dan niet gedeeltelijke) informele verdeling van de gezamenlijke patecq grond tussen de alle betrokken eigenaren van een hameau en zal een buurman in de praktijk niet pal voor het huis van zijn buurman gaan zitten. Formeel echter zou hij het echter wel degelijk mogen doen en dat idee is voor aspirant-kopers soms een show stopper voor een aankoop. Ik heb helaas daadwerkelijk mogen ervaren dat elke keer als we met aspirant-kopers een huis met zo’n gezamenlijk patecq wilden laten zien, dat een vervelende buurman, zodra we aankwamen, gewoon voor het huis van mijn cliënt ging staan uit nieuwsgierigheid en om te treiteren. Hij vertelde dat hij het ‘recht’ had om daar te staan….! Het huis was daardoor bijna onverkoopbaar.

Een patecq betreft overigens ook geen gemeentegrond maar is bestemd voor privé gebruik door de bewoners van het gehuchtje. Het zal daarom voor een gemeente dus niet mogelijk zijn om het zomaar als openbare ruimte te gaan gebruiken bijvoorbeeld door het om te vormen tot een parkeerplaats.

Heel vaak geeft het kadaster het bestaan van patecqs niet correct weer. Zo worden ze soms als openbare ruimte of niet-kadastrale percelen aangeduid. De jurisprudentie stelt daarom voortdurend vast dat notariële akten waarin de patecq rechten worden vermeld voorrang hebben op kadastrale aanduidingen.

Het ontstaan 
In de Provence was het vroeger heel normaal dat de kinderen, als ze volwassen werden en hun eigen gezinnen gingen stichten, ze gingen aanbouwen tegen de oorspronkelijke boerderij of landhuis van hun ouders aan. De patecq grond bleef voor het gemak onverdeeld. Door deze geleidelijke aanbouwingen veranderde het oorspronkelijke landhuis langzaam in een gehuchtje waarin de verschillende gezinnen van dezelfde familie elk een eigen huis bewoonden. Dit kon generaties lang door gaan. De patecq rechten werd op onverdeelde wijze bewaard en steeds overgedragen aan de nakomelingen. Deze patecq rechten werden opgenomen in de notariële verdelingsakten.

Kan een patecq worden ontbonden?
Zo’n onverdeelde patecq is onderworpen aan een regime van ‘gedwongen mede-eigendom’, van eeuwige aard, waarbij geen van de individuele eigenaren een patecq zomaar kan opheffen. Zelfs door niet-gebruik van patecq rechten geldt er geen verjaringstermijn van 30 jaar in tegenstelling tot het klassieke indivisie regime.

Toch zijn er twee manieren om een patecq te ontbinden:
1) met unanieme instemming van alle eigenaren van de aangrenzende woningen met patecq rechten. Dit is wel een lastig proces want alle eigenaren moeten het dan eens worden over een verdeling van de patecq grond.
2) indien alle woningen met patecq rechten in bezit komen van een enkele eigenaar.

Rob Brink is directeur van makelaarskantoor New Home, met kantoren in Lorgues, Fayence en Sainte-Maxime. Hij is ook erkend taxateur en als zodanig aangesloten bij het Centre National d’Expertise. www.new-home.fr.